Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l’avant-contrat et pour assurer la pleine efficacité de l’acte de vente sans qu’il puisse être ni contesté ni annulé, le notaire entreprend des démarches, obtient des autorisations, réunit des documents. Certaines formalités sont accomplies avant la vente, d’autres le seront après la signature de l’acte.

Quel est l’intérêt pour deux concubins d’acheter un bien immobilier en tontine ? La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant mais dont la propriété revient intégralement au seul survivant.

(Source chambre des notaires de Paris)

Parmi les formalités préalables

• La purge des droits de préemption
  Un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur. Le notaire doit s’assurer de l’absence de tout droit de préemption à l’occasion de la vente projetée. S’il en existe un, le notaire doit procéder à sa "purge" (proposer à son titulaire d’acquérir le bien par priorité).

  Les principaux droits de préemption sont :
  – le droit de préemption du locataire
  – le droit de préemption urbain.

• Le droit de préemption du locataire : le propriétaire qui souhaite vendre un logement déjà loué doit mettre son (ses) locataire(s) (et le conjoint de celui-ci) en mesure d’exercer le droit de préemption qui lui (leur) est reconnu par la loi, dans deux hypothèses seulement.

  - la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété (article 10-I de la loi du 31 décembre 1975)
  - le congé pour vendre (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).
  Certains biens et certaines opérations peuvent en être exclus (exemple : les donations).
  Si le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente. La mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.

La commune peut :

• ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation) ou renoncer expressément à exercer son droit : le bien peut alors être vendu à l’acquéreur au prix annoncé dans la DIA

• accepter le prix proposé : la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être passé dans les trois mois de la réponse, et le prix payé dans les six mois. A défaut, le vendeur reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers

• faire une contre-proposition : le propriétaire dispose alors de deux mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation), ou accepter la contre-proposition. A défaut d'entente, le prix est fixé judiciairement.

• L’obtention des documents d’urbanisme
  Le notaire doit obtenir plusieurs documents d’urbanisme dont :
  - le certificat d’urbanisme ou note de renseignements. Il s’agit d’un document administratif destiné à donner des informations sur les dispositions d’urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété. Le certificat dit "ordinaire" ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain
  - le certificat d’alignement individuel par rapport à la voie publique
  - le certificat de carrières. Il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol (anciennes carrières, nature des travaux confortatifs…)
  - le certificat de non péril
  - un extrait de matrice cadastrale identifiant le bien et le propriétaire.

• La demande de renseignements hypothécaires
  Le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l’origine régulière de propriété sur trente ans. C’est une démarche importante car seul le propriétaire d’un bien peut valablement le vendre.
  Ainsi, si le notaire constate que le bien est en indivision, l’accord de tous les indivisaires devra être obtenu.
  Pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité".
  L’obtention de ce document est en outre le seul moyen pour le notaire de connaître les inscriptions (garanties) prises sur le bien.
  Ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l’inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D’autres inscriptions peuvent exister (au profit du trésor public par exemple). Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l’acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.
  Il convient donc de ne pas payer directement le prix entre les mains du vendeur.

• La garantie dommage ouvrage
  Si l’immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l’acte mentionnera l’existence ou l’absence d’assurance dommage ouvrage. C’est une information essentielle pour l’acquéreur pour lui permettre de savoir à qui s’adresser en cas de sinistre.
  

• Le certificat de conformité
  Lors de l’achat d’un logement construit ou transformé récemment par d’importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.

(Source chambre des notaires de Paris)

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Le paiement du prix

La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu déterminés par la vente.
Le prix peut être payé selon différentes modalités :

• au comptant lors de la signature de l’acte de vente. Tout paiement en France doit s’effectuer en euros. Le vendeur donne quittance du prix. Le paiement du prix est constaté en la comptabilité du notaire. Ce dernier demandera à l’acquéreur de lui remettre un "chèque de banque".

  Ce versement correspond :
  - à l’apport personnel de l’acquéreur
  - aux frais
  - au montant du ou des prêts qui ne sont pas constatés dans l’acte
  Le paiement du prix par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire permet de désintéresser les créanciers éventuels du vendeur (bénéficiant ou non d’une garantie).
  Il présente également un intérêt en ce qui concerne la preuve du paiement.

• au comptant au moyen d’un prêt

• le paiement à terme : par exception, tout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire dans un certain délai déterminé par les parties à l’acte. Ce paiement s’accompagne d’un certain nombre de conventions. Les parties doivent notamment prévoir :
  - la date de paiement du solde du prix (date unique ou échelonnement)
  - les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux…)
  - les causes de déchéance du terme : par exemple, les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis
  - les garanties du vendeur : le "privilège de vendeur" garantit le paiement de ce qui est dû sur le prix. Il s’agit d’une inscription sur la totalité du bien vendu qui doit être faite à la conservation des hypothèques dans les deux mois de la signature de l’acte de vente.
  Les effets du privilège remonteront alors au jour de la vente : le vendeur impayé sera désintéressé en priorité après la vente du bien, à moins qu’il ne préfère demander la résolution de la vente en justice, c’est-à-dire l’annulation rétroactive de la vente.

• la rente viagère : en cas de vente d’un bien immobilier en viager, le prix est constitué en tout ou partie par une rente viagère et partiellement par un versement comptant appelé le "bouquet".
  L’acquéreur (débirentier) reçoit du vendeur (crédirentier) un bien immobilier, en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente.
  La rente viagère n’est donc qu’une modalité de paiement du prix ou d’une partie du prix de vente.

(Source chambre des notaires de Paris)

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La remise des clefs

Si le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur à la date prévue dans l’acte.
Il doit lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre de prendre possession du bien (article 1604 du Code civil).
La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l’acte de vente.

(Source chambre des notaires de Paris)

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Les formalités postérieures à la signature de l'acte de vente

Après la signature de l’acte de vente, le notaire doit accomplir différentes formalités:

• La publicité foncière.
  Le notaire doit publier l’acte de vente au bureau des hypothèques dans un délai maximum de deux mois après la signature. Il s’agit d’une formalité essentielle.
  En effet, cette publication rend la vente opposable aux tiers (créanciers du vendeur, bénéficiaires de droits inscrits sur l’immeuble…). Une fois l’acte de vente publié, aucune charge (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire.
  A l’occasion de cette formalité, des droits d’enregistrement et une taxe de publicité foncière sont acquittés.
  Le cas échéant, des garanties peuvent être demandées à l’occasion de la vente par le vendeur ou la banque et sont inscrites à la diligence du notaire.

• Les notifications au syndic.
  Lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, le vendeur doit présenter au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant qu’il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires.
  A défaut, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la vente.
  Le syndic doit avant un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis, former opposition par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier) au versement des fonds par le notaire au vendeur.
  Par ailleurs et indépendamment de cette première notification, lors de tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le notaire doit en aviser le syndic.
  Cette notification a pour effet de rendre la vente opposable au syndic. L’acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.

• Les notifications aux compagnies d’assurance.
  Lorsque le prix est payé au moyen d’un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d’assurance de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires.
  En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l’assureur en cas de sinistre.

• La remise du titre à l’acquéreur.
  Dans un délai dont la durée dépend du bureau des hypothèques concerné, le notaire adresse à l’acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité à la conservation des hypothèques. Il lui adresse également le relevé de compte définitif.

• Le déblocage du prix.
  Le notaire n’a pas l’obligation de remettre le prix au vendeur le jour de la signature.
  Le prix ne peut être versé au vendeur qu’après la publication de l’acte à la conservation des hypothèques et l’obtention par le notaire d’un état (dit état "sur formalités") constatant l’absence de toute inscription d’hypothèque ou de privilège au jour de la publication de l’acte de vente.
  En effet, s’il existe de telles inscriptions, il faudra d’abord payer les créanciers.
  Préalablement à toute remise du prix au vendeur, le notaire aura, si besoin, versé les fonds dus à une banque, au syndicat des copropriétaires, et acquitté l’éventuelle plus-value.
  Si la vente concerne un immeuble commun à des époux, le prix ne peut pas être remis à un seul des conjoints sans l’accord de l’autre. En pratique, le consentement est donné dans l’acte.

(Source chambre des notaires de Paris)

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